Sollte man den Pachtvertrag prüfen lassen?

Unbedingt — Fachanwalt plus betriebswirtschaftliche Gegenrechnung; parallel Baurecht und Konzession klären.

Pachtvertrag in der Gastronomie: Kennzahlen, Klauseln & Fallen

Q: Wie viel Pacht ist normal für ein Restaurant?

Relevante Größe ist die Quote: Pacht + Nebenkosten sollten maximal 10 % vom Nettoumsatz betragen.

Q: Was passiert mit dem Personal bei Betriebsübernahme?

Häufig greift § 613a BGB: Arbeitsverhältnisse gehen mit allen Rechten über — vorher Personalliste und Ansprüche offenlegen lassen.

Der Pachtvertrag ist in der Gastronomie mehr als ein Mietvertrag: Verpachtet wird häufig der komplette Betrieb — Räume samt Inventar, Küche und teils dem Kundenstamm („Fruchtziehung"). Er ist die wirtschaftlich folgenreichste Unterschrift einer Gründung: Eine zu hohe Pacht lässt sich durch keinen noch so guten Betrieb dauerhaft kompensieren. Faustregel: Pacht inklusive Nebenkosten sollte 10 % vom Nettoumsatz nicht überschreiten.

Interaktiv: Trägt Ihr Umsatz die Pacht?

Pacht-Tragfähigkeits-Rechner

Pacht und realistischen Umsatz eintragen — die Belastungsquote mit Ampel erscheint sofort.

Pacht kalt €/Monat

Nebenkosten €/Monat

Realistischer Nettoumsatz €/Monat

9,8 %Pachtbelastung 🟢

54.000 €Mindest-Monatsumsatz für 10 %-Regel

1.800 €nötiger Umsatz je Öffnungstag (30 Tage)

Richtwerte: 🟢 ≤ 10 %, 🟡 10–13 %, 🔴 > 13 %. In Top-Lagen mit hohem Laufkundschaftsanteil sind etwas höhere Quoten vertretbar — dann müssen aber Wareneinsatz und Personal umso disziplinierter laufen (siehe BWA).

Pacht vs. Miete — der Unterschied

	Miete	Pacht
Gegenstand	Räume	Räume + Inventar/Einrichtung, oft „laufender Betrieb"
Recht	Mietrecht (§§ 535 ff. BGB)	Pachtrecht (§§ 581 ff. BGB) — inkl. Instandhaltung des Inventars
Typisch	Leere Fläche zum Selbstausbau	Übernahme bestehender Gastronomie

Diese Klauseln entscheiden

Laufzeit & Verlängerungsoption: Kurz genug zum Ausstieg, lang genug für die Amortisation Ihrer Investitionen — üblich sind 5–10 Jahre plus Option. Ohne Option riskieren Sie, dass der Verpächter nach Ihrem Erfolg die Konditionen diktiert.
Umsatzpacht: Fixpacht + Umsatzanteil (oder reine Umsatzpacht) verteilt Risiko fair — auf saubere Definition des Umsatzbegriffs und Deckelung achten.
Instandhaltung & Inventar: Wer zahlt Küchentechnik-Reparaturen und Ersatz? Ein Inventarverzeichnis mit Zustandsprotokoll bei Übergabe ist Pflicht.
Konkurrenzschutz: Verpächter mit mehreren Flächen (z. B. Einkaufszentrum) sollten kein zweites, gleichartiges Konzept nebenan zulassen dürfen.
Getränkebezugsbindung: Brauereiverträge drücken oft die Pacht, binden aber Einkaufspreise und Sortiment — Gesamtkalkulation vergleichen, nicht nur die Pachthöhe.
Rückgabe & Schönheitsreparaturen: Klar regeln, was „besenrein" heißt — hier entstehen die teuersten Streits am Ende.

Häufige Fragen zum Pachtvertrag

Wie viel Pacht ist normal für ein Restaurant?

Absolute Beträge hängen an Lage und Fläche — die relevante Größe ist die Quote: Pacht + Nebenkosten sollten ≤ 10 % vom Nettoumsatz liegen. Rechnen Sie rückwärts: Bei 5.000 € Gesamtpacht brauchen Sie dauerhaft 50.000 € Monatsumsatz.

Was ist eine Umsatzpacht und lohnt sie sich?

Ein Pachtanteil in Prozent vom Umsatz (üblich 5–10 %, oft mit Mindestpacht). Vorteil: geringes Fixkostenrisiko in schwachen Monaten. Wichtig: exakte Umsatzdefinition (netto? inkl. Außer-Haus?), Einsichtsrechte fair regeln.

Darf ich den Vertrag vor Unterschrift prüfen lassen?

Unbedingt — Fachanwalt plus betriebswirtschaftliche Gegenrechnung. Die Prüfkosten sind Bruchteile dessen, was eine einzige schlechte Klausel über 10 Jahre kostet. Parallel klären: baurechtliche Nutzung und Konzession.

Was passiert mit dem Personal bei Betriebsübernahme?

Bei Übernahme eines laufenden Betriebs greift häufig § 613a BGB (Betriebsübergang): Arbeitsverhältnisse gehen mit allen Rechten auf Sie über. Vorher Personalliste, Löhne und Urlaubsansprüche offenlegen lassen.